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为什么是锦和(锦和)

高银金融网 |
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这两周实在太忙了,但是考虑到自己之前立的flag,每周至少更新一篇,还是要强迫自己兑现承诺,记录自己的所思所想,不追求传言,只是试图从公开信息里发现更多东西。。。虽然也不一定有人看。。。

##从八卦切入正题##

2021年6月30日官宣,华平与锦和合资成立锦和资管,典型的金主加持、由轻而重、强势亮相,孙老师转发新闻给我顺便问道:为什么是锦和?

清河我思考片刻,郑重回复到:因为锦和老板郁总的面相一级棒。。。

虽然我不认识她,但是从照片上可以看出:上停丰隆广阔、眉间命宫宽、腮隆起而下端方、鼻头圆而有肉,典型的家世荫护、贵人扶持、财运亨通的相。

突然想到一个八卦,在抖音上看到了PE和VC行业大佬软银赛富的闫焱说的一段话:人过了35岁之后,就要对自己的面相负责,因为这是心理状态的映射。。。他在判断创业企业的时候,首先是看创始人的面相,按照他的经验,对男性的面相判断的准确率在90%以上,对女性的面相判断准确率就低很多。。。也许是很多女性对面部做了微整形,导致不准?

扯远了,还是回归主业。。。毕竟八卦和相面只是副业。。。突然又想到了一个八卦,也许对猎头而言,八卦和相面,应该算是主业,或者是应该主加的技能。。。

##几点小评价##

第一,呼应城市发展节奏,顺势而为

上海从90年代以来的很长一段时间内,一直处在大拆大建、退二进三的高潮中,城市核心区的老厂房、旧里、石库门,是留是改引起了一些争议,各种文创产业在自发聚集,现在比较有名的田子坊、莫干山路等,都是那个时期陆续出现的,生意倒还红火。

上海政府向来站位靠前、贴近民生、施政颗粒度低,看到这个趋势之后,立马出台了相关指引和扶持政策,打造“都市型产业园”,后来2004年颁发第一批18家创意产业集聚区,算是正式给了这些民间园区名分。。。并且在十一五规划里提出了发展创意园的目标。这个细分行业从此进入了快速发展的时期。

锦和的老板郁总,早在1991年就涉足地产行业,曾经在外资房企负责销售,创业后先做外销房经纪、后做内销房,还是上海本土开发商宝华的创始骨干之一,2004年招拍挂政策推出之后,房地产市场迎来了第一波洗牌,她开始寻找新的赛道,2007年锦和设立。

随着位于上海徐汇近十万平米的金星电视机厂老厂区被改造为“越界”,锦和在上海滩创意园领域竖起了自己的字号。

第二,在哪里跌倒,就在哪里爬起来

锦和在2014年第一次申请IPO上市,直至2020年正式顺利上市,经历了六年的艰辛历程,与其他拟上市企业断断续续、排队犹犹豫豫、关键时刻撤材料不同。。。

锦和在这里年里,几乎每时每刻都没有放弃上市的努力。。。先后被发审委否决了三次,平安创投和另外几家投资机构本来想做pre-IPO的股权投资,结果眼巴巴看着几年迟迟上不了市,摒不住,都撤离了。。。

被否决的主要原因在网上都有公开信息,大致有几个方面:

土地多为划拨用地,而且多个项目的实际用途与规划不符

金星电视机厂这个项目改造的单一项目“越界”,在营收中占比过高

锦和是这个项目的二房东,而这个项目的业主穿透到最后,与锦和是同一个实际控制人,涉嫌关联交易;这个项目的原控股股东是广电信息(即后来的百事通、东方明珠),后来经过重大资产重组之后被锦和实际控制,相关交易引起了发审委的疑问

锦和觉得大概是前几次的保荐券商不给力(国金、华西),最后一次用了中信建投,ok,就成了。。。这个跌宕起伏的上市之路,已经成了有些投行人士证券发行课程反复研读的分析案例。。。

锦和以一己之力,对监管层反复进行了业务模式、行业痛点等问题的培训(洗脑),还是做出了行业贡献的。。。以至于后续同行对手德必上市的时候,监管层已经懒得提出类似的问题了。。。

这些被提出的问题到底最后有没有解决,有兴趣的读者可以自行研究。。。关于划拨用地这个问题,是行业共性问题,随着各个城市更新政策的出台,也已经逐渐不是个障碍了。。。

第三,业务模式的局限性

既然是六年矢志不渝求上市,清河我猜想,一方面是因为现在缺钱,另一方面是因为未来缺钱。。。

锦和一直在做的二房东模式,其实算不上严格意义的轻资产,而是中资产,收入包括租金、运营收入、物管收入;支出包括改造投入、包租租金、运营成本。

对于金融机构而言,提供贷款的重要增信措施是抵押,但二房东只有物业的经营权/收益权而没有产权/抵押权,天生的得不到传统金融机构的青睐,也意味着难以拿到低成本的资金,在使用高成本资金的时候,二房东在算账的时候,就非常关心:投入的装修改造,啥时候可以回本。。。

而对于创意园区而言,改造成本一般在2000-3000元/平米,已经可以弄出非常不错的视觉效果了,按照现在网红经济的说法,去这里打卡拍照特别容易“出片”。。。这块可以压缩的空间有限。

二房东再往外分租的租金,是市场化竞争,一分钱一分货。如此看来,另一个影响业绩的重要因素就是项目的获取成本,即包租租金。

以前这是灰色地带,各种人情世故。。。现在国资监管加强了,一定面积以上的资产对外出租,也需要在产权交易所挂牌。。。灰色空间自然就被压缩了;

另外,很多业主自己也在学习着做创意园或者老厂房改造,比如上海纺织集团、上海仪电华鑫、临港新业坊等等,有了这些国资玩家的入局自肥,有些老厂房就不太容易流到市场上来。

从上面的啰嗦分析里可以看出,二房东模式上下游都在被挤压空间,单一项目的盈利性增长确定性强但想象空间不大。。。

锦和把自己定位于商业运营商,这个业务模式和物业管理、商业管理有些类似,单靠在手的存量项目,经营好了属于现金牛,但是成长性不足,配不上资本市场给的二三十倍的市盈率。。。哎,又是一个讨资本市场欢心的故事。

何以解忧,唯有把规模搞大。。。

第四,外延式增长才是正路

锦和2020年4月上市,一年之后,就官宣了两笔并购:

第一堆:NOVA

【以3994.80万元收购翌成创意持有的上海翌钲众创空间经营管理有限公司100%股权,以2840万元收购翌成创意持有的上海豪翌企业管理有限公司100%股权。上述两家公司通过承租运营模式经营17个物业项目,合计约8.4万平方米,所有项目地处上海市区中环线内及中环线沿线,项目业态包括办公、商业和公寓。】

第二堆:同昌盛业

【以1.6亿元收购上海韧慕持有的目标公司同昌盛业(北京)科技发展有限公司60%股权,并按股权比例向同昌盛业提供股东贷款6130.75万元,用于支付其各项应付款项或对外债务。被投标的同昌盛业2009年曾获光大安石、美国华平共同投资,拥有自有投资运营的“新荟”系列品牌,目前在北京投资运营的项目近15万平方米,包括望京新荟城、日坛新荟坊、新荟园北区及东区。】

这两个并购的标的,都是运营商的股权(内含了包租项目的经营权和未来的收益权),仔细琢磨下,两个都和华平有着隐约的关系。。。

关于第一堆,2020年5月17日,有新闻说之前华平投资的城市更新资管平台NOVA,一下子把30个项目都拿出来聘请锦和做托管运营,类似于可口可乐请百事可乐代工。。。应该是内部有些故事,家家有本难念的经,这里不展开。

关于第二堆,同昌盛业是长期从事购物中心商业管理/资产管理的机构,官网信息显示,由代理行资深人士创立,曾在2012年获得华平的投资,之前以咨询顾问为主,曾服务过重庆大融城、上海长风景畔、麦格理商业资产包等众多商业项目,2014年之后转型资管,在北京和上海做了几个社区型购物中心的包租和改造盘活。其中最成功的要数北京望京阿里总部旁边的新荟城。。。

这次收购之后,华平的老朋友、和之前的锦和一样缺钱的二房东同昌盛业,实现了曲线上市。。。双赢呀,锦和并表扩大了资产管理规模和业绩,同昌盛业收回了原始投入,可以再扩张新项目(直接在上市公司表内扩张了,这不比REITs啥的更美。。。)

但是生意就是生意,从来不是请客吃饭,各种业绩对赌规矩还是要摆在桌面上的。。。

锦和商业在收购同昌盛业同时与公司股东签订了业绩利润承诺,原股东及合作方自然人承诺2021-2024年期间,四年合计净利润业绩目标为2.63亿元(该公司在2020年的业绩是净亏损671万元)。

若在业绩承诺期届满后,净利润不达标,则原股东和合作方自然人有义务将差额部分按相应比例现金补偿;倘若同昌盛业在四年间做出的业绩超出了此前承诺,锦和商业需向公司原股东支付相应的超额业绩奖励。

故事讲到这里,你们还认为黑石收购SOHO的香港上市公司,连一点装东西的用处没有吗?业务协同呀亲,市值管理呀兄弟。

第五,用锦和资管赚重资产的钱

看到630的这个锦和资管的官宣,信息量有点大。

1.清河我下意识的查了下新闻稿里说的“锦和资产管理有限公司”,根本就没有这个公司。。。要么是企业太新,名字还没有在系统里更新,要么是只是准备把“锦和资管”作为品牌?新主体只有6月2日500万元注册的上海锦和企业管理有限公司。

2.新闻稿里说,“锦和资管成立后并购了base、Tulu等服务公寓项目,目前平台管理上海和北京核心区域的19个自持物业,现有资产管理规模超过150亿元,3年内目标达到500亿规模。”粗暴翻译过来,应该是类似于把之前资产包的GP给换了。。。

3.新闻稿里说,“平台已与包括新加坡主权投资基金GIC,加拿大Bentall Green Oak集团、InfraRed 南丰大中华房地产基金、首创置业等在股权及项目层面有合作。”刚刚官宣设立的平台,就已经和这些金主有过合作?粗暴翻译过来,这些金主应该是之前重资产基金的LP或者投资人。。。

4.新设立的锦和资管,与已经上市的锦和商业是平行关系,都在锦和集团旗下,上市公司做运营和轻资产,锦和资管的定位是自持物业的管理平台。。。没有关联交易,也不构成同业竞争关系。。。估计锦和是被徐汇金星电视机厂那个越界项目的事儿给整怕了。。。

5.华平真是城市更新的大户,和他多少有些关联的平台有:魔方/盛煦/品域/创邑/燕翎。。。经过这一轮调整之后,华平投重资产的有:锦和资管、创邑、品域。。。这个赛马,你怎么看?

##作为结尾##

我刚刚毕业入行的时候,一个领导教导我,年轻人,大家都很优秀,都很努力,你要想进步,就要经常创造机会出现在领导身边,最好是他一伸手就能打得到的地方。。。既保持了领导的私密性,有保持了随时使用你的便利性,需要用到你的时候,你正好在身边,还能帮我解决问题,你时间长了,你不进步谁进步?

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