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龙湖PK香港置地(香港置地)

日期:2021-11-27

龙湖PK香港置地,其他房企只能干瞪眼?

作者:渝生之鉴


龙湖北岛于近期取证并首开,不论以何种名义或方式,销售是事实;


近期专门去看过北岛,有些个人心得;

第一、产品新颖,所谓空中院馆大平层产品,在市场上非常少见,应该是重庆的首创;


有研发能力和产品创新的,始终还是大企业并且有匠人精神;


第二、龙湖提速,作为四月份集中土拍拿下的地块,北岛应该是这个中央公园板块第一个开盘的项目;


中央公园的同期高价地,保利、合能、华宇、朗诗等目前均未开盘;


龙湖今年开发效率明显提速,龙湖过去平均首开基本在8个月左右;


今年4月新获取的项目,包括蔡家天曜、九龙半岛美林美院以及大渡口焕城等项目,均在10月份入市销售;


首开都控制在6个月以内,龙湖整体开发效率大幅提升;


这个背后可能反映了行业的普遍现象,追求高周转或者说企业更注重经营效率;


也有可能是资金方面的问题,资本利息过高或者有更高的杠杆和资金周转的要求;


第三、新赛道,以单套房源总价为参考,北岛定位400-600万级大平层;


而过去龙湖在中央公园的三个项目,云瑶玉陛以及璟粼玖序主力在150-250万之间;


公园时光更是偏刚需主力控制在200万以内;


本次龙湖则选择更高级别的赛道;


当然龙湖肯定擅长高改;


但背后应该也反应了宗地的价值以及成本(楼面价13371元/㎡)问题;


另外还需要解决的问题是400万+的客群在哪?面对的竞争对手是谁以及相互的优劣势;

北岛要PK谁?


龙湖北岛选择400万+的高改赛道;


我们通常用辐射来解释竞争的逻辑;


第一、最核心的竞争肯定是中央公园组团内部,价值大体相当,客群置业逻辑基本一致;


第二、相邻组团的竞争,比如“大礼照”等;


相邻组团之间的竞争差异通常体现在组团价值、产品等方面;


第三、由于中央公园及龙湖自身的特殊性,客群覆盖范围会更大,基本会涉及到三北区甚至重庆主城范围;


我们参考今年前十月数据来看(铭腾系统数据截止10月29日);


中央公园400万+成交套数517套,成交占比约5%;


从具体项目份额来看,香港置地的两盘份额占比高达80%;


公园大道成交265套,独占半壁江山;


衿湖翠林成交150套占比高达29%;


我们可以想象随着财富的积累,以及区域价值的提升;


同时依托龙湖的品牌及产品力,市场份额肯定有加大的可能;


但很显然龙湖必须在这里与香港置地PK,抢夺客户资源;


从项目价值和置业逻辑上来说,两者客群肯定是重叠的;


香港置地两盘的优势是地段更好,与中央公园近在咫尺;

我们再将视角扩充到重庆主城范围;


今年400万+成交3764套,成交占比仅2.3%;


我们看400万级TOP项目数据;


第一、集中度高,TOP10项目市场份额高达54%,聚集度非常高;


第二、分布来看,基本全分布在两江四岸和北区核心;


比如两江四岸核心区的万科重庆天地、阳光城天澜道11号、华润悦府、西派城;


北区核心的大竹林壹江郡、融创壹号院;


礼嘉华侨城;中央公园的香港置地两盘;


第三、企业层面,香港置地占三席,对这个段位的市场号召力极强;


北岛的标签是什么?


从宣传上看,想输出的概念包括;


下一代人居、高端改善市场划时代作品、为超越而来的大平层、龙湖精装大平层首作等;


但归根结底还是龙湖+产品;


精装大平层不足以划时代;


至于精装到底是因为市场需求主动选择,还是因为其他原因被动选择呢?


至于超越有说法是超越“舜山府”,舜山府确实是一个年代的标记;


个人认为它是龙湖近十年在重庆做得最好的改善项目;


顶着照母山地王的头衔出道,但凭借着龙湖及产品力,创造了一个年代的巅峰;


当然也得益于市场的上行和土地的大幅增值;


对比舜山府和北岛,我更倾心于舜山府;


第一、照母山更靠近传统城区,区位及价值更优;


第二、顺势而为事半功倍,舜山府的时点明显优于北岛;


第三、逻辑更合理,作为400万+的项目,有些深受外地投资客的青睐;


看重的是两江四岸的核心区位及稀缺的城市资源;


而中央公园的高改置业逻辑很难说;


很难想象客户花那么多钱去中央公园置业;


要说地段、环境、资源,中央公园绝非上品;

我们看到某机构统计的北岛首批次备案建面均价25612元/㎡;


作为大平层精装报价一般不低于5k(按照6折计算精装,反推清水大体2.2w);


而龙湖北岛的楼面价13371元/㎡,这个要是硬算账的话,只能说接近打平;


北岛的存在是行业的一种常态;

即因为土地成本过高而倒逼项目去拔高形象与调性,但价值受限;


龙湖在这个区域做了三个项目,肯定对区域的市场极为了解;


但从具体的项目价值偏差来说,老项目并不比北岛差;


因此很难解释为何这个时点拿北岛来做高改;


从北岛面市效果来看,价格上又很难突破,显然北岛首批次的量价表现不及预期的;


当然不能否定的是这个时点市场下行的原因;


但也不能回避价值的问题,包括组团和项目自身的价值;


我们参考近两月数据,区域内单价最高的项目也就2万左右(并且带精装);


假如北岛做不成,后续其他高价地项目入市必然是炮灰;


假如北岛做成了,提前抢占了市场并锁定了这波财富阶层后,其余项目也很难;


神仙去打架,凡人就只能陪跑?


郑重声明:本文中的观点均来自个人所思、所想,有些问题也会与朋友、同行交流探讨;并无刻意追捧、贬损某家企业或项目,更多的是对房地产投资、市场的逻辑做价值定性分析,仅供同行参考。

数据来源:如无特别说明,均参考铭腾数据;

图片来源:均转自网络、百度图库或者房地产门户网站。

免责声明:文中所示数据、资料等均通过网络查询、重庆315网上房产或铭腾数据系统收集整理,我们极力确保准确性,但无法保证数据的绝对完整和准确;

文中分析的结论和观点,仅代表个人观点和判断,仅供参考,不构成市场交易和投资建议,且亦不会承担因任何不准确或遗漏而引起的任何损失或损害的责任。

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