首页 > 新手理财 > 看好房地产板块的复苏 看好房地产板块的复苏

看好房地产板块的复苏 看好房地产板块的复苏

日期:2022-01-29 10:18:05

看好房地产板块的复苏 看好房地产板块的复苏

原标题:地产|几处早莺争暖树,谁家新燕啄春泥

杭州土地市场复苏十分明显,背后预示着地方政策尚有不小的调整空间,产业链在2022年春天的复苏值得期待。从结构性特征而言,杭州本轮土地的成交,说明本地化浪潮势不可挡。

▍杭州土地市场复苏明显。

整体而言,第三批土地出让较之第二批时略有复苏,但杭州土地市场的复苏则格外明显。2021年杭州第三次土地集中出让成交总价达到763亿,环比第二次大涨198%,较热度高点的第一次,则下降了34%。由于市场吸纳能力恢复,杭州当地才能大规模出让土地。35宗土地中,有多达24宗达到封顶限价,需要以摇号的方式决定受让企业。土地成交溢价率从上一批次的4.6%上升到7.0%,流拍率从58%下降到31%。在杭州这个封顶限价,可预先勾地的市场,衡量土地市场热度的主要指标并不是溢价率和流拍率,而是成交土地总价。

▍为什么是杭州?

杭州是一个一二手房价价差很大的城市,一手限价的小幅上行,仍可以确保销售速度,又会大大增加土地出让的吸引力。高限价差的城市也意味着该城市的盈利模型高度确定,受市场下行影响很小(即市场价很难冲击新房定价)。此外,杭州在土地出让方面经验丰富,面对需求相对疲弱的情况,加大了城市核心区域的出让力度。本轮杭州土地出让,核心区域的占比成交达到了73%,而前两轮则分别只有45%和49%。

▍资本市场可能严重高估了“国进民退”的程度,预计民企在未来仍将占据地产开发一半以上的规模。

杭州的土地市场,最为重要的结论并不是在总量的,而是在结构的。杭州第二轮土地出让(10月上旬),正值信用危机初起。民企的拿地占比,从杭州第一轮土地出让(5月上旬)的82%,骤然下降到24%。但随着信用风险外溢的逐渐缓解,第三轮民企拿地的比例已经恢复到了40%。滨江集团等杭州市场的重要参与者出手十分积极,倘若摇号运气更好一点,民企成交占比完全有可能更高。我们认为,资本市场可能严重高估了地产开发业务国进民退的程度,第二轮集中供地的国企成交比例是特殊市况下,地方国企适度参与托底的结果,并不是未来国企市场份额的指引。我们相信,长期而言民营企业有望占据房地产开发一半以上的业务规模。

▍资本市场可能严重低估了“本地化”的程度,预计跨区域的中型公司未来将整体不敌擅长区域深耕的企业,产业Top20的市占率下降。

我们认为,市场根据一般历史经验,想当然以为每一次调整都会带来集中度提升。我们则认为,本地化浪潮正在起步,外埠公司在本地土地市场的竞争当中将明显不敌本地公司。以杭州土地市场为例,2021年第一轮土地集中出让,本地公司拿地占比只有29%,到第二批出让时就已经占到了62%,到第三批时竟然达到了65%。杭州的楼市越来越成为杭州地产开发企业的天下。如果我们深究数据,可以发现外地国企(如华润、越秀等)的拿地比例从第二批的38%下降到30%,仍占相当规模,但外地民企的拿地比例,则只是从第二批的0%上升到6%,较之第一批时59%下降极为明显(事实上第三批也就只有龙湖一家公司)。外地民企的市场份额,主要并不是被华润、保利、招商这样的公司所替代,而是被绿城、滨江、德信、广宇、赞成、大家等一大批当地企业所取代。

我们相信,这一趋势并非一时,而是行业分区域监管,因城施策,信用债退潮的大势所趋。我们相信,未来外地企业的市场份额在每一个城市都有可能下降,只不过一些企业有能力形成“多总部”,即在超过一个城市有深耕能力。在本地化的浪潮下,我们相信地产行业的集中度不是上升的,是下降的。

▍风险因素:

房地产企业盈利能力下行的风险。

▍投资策略:

窥一斑而知全豹,杭州土地市场风云变幻,透露出未来行业趋势和格局演变的线索。一方面,我们认为随着地方调整土地出让结构,境内债券市场对部分企业敞开,我们无需担心企业拿地意愿过低,销售、投资和拿地都会逐渐稳住。更重要的则是,比起国有企业市占率小幅上升这个事实而言,中国房地产市场最重要的变化则在于本地化浪潮的兴起。跨区域大民营企业的市场份额可能下降,而换来的主要并不是央企的市场份额上升,而是有深耕经验的本地企业(包括地方国企和本地民营企业)市场份额的持续上升。我们看好房地产板块的复苏,推荐保利发展、万科A、龙湖集团、滨江集团、招商蛇口、金地集团、金科股份和旭辉控股集团。

本文源自金融界


相关视频:看好房地产板块的复苏 看好房地产板块的复苏

其它相关信息

A股大V统计

十大振兴规划中都剔除了房地产行业,说明政策还不扶持,希望暂不考虑介入

牛股吧2017

万科
招商地产
万通地产
中华企业
首开股份
世联地产
很多地产股,以上是业绩较好,又是地产龙头的.

梦想热点板块

房地产比较好,这是因为房地产的经济收益价值是比较高的,而且人们对于房产的需求量也比较大,所以也比较稳定。

福家房产城南板块

你好,最近市场的热点大方向都在医药和消费,这个主意是生活的刚需。老股民股票开户都选佣金万一的,会节约很多费用,因为大部分开户都是万2.5。

股市无专家

最好的投资是股市和科技,因为A股市场还处于发展中的市场,随着过去三十几年的发展和成长,当下A股各项制度已经完善了,成为全球最有潜力的股市;也还可以投资医药行业,美妆行业,酒水行业,服务行业。

老刘讲牛股

房地产概念一共有88家上市公司,其中44家房地产概念上市公司在上证交易所交易,另外44家房地产概念上市公司在深交所交易

股票新手加油

医药,房地产,金融,有色金属。调整之后介入,中线持有,经济复苏,这几个行业会最快体现。房地产可以做长线,可能要慢一点。

扫码关注微信公众号
关注我们
微信二维码